Rana 田端

エリア背景「山手線沿線に位置する住宅・事業混在エリア」

東京都荒川区西尾久一丁目に位置する一棟ビルです。本物件エリアは、山手線「田端」駅が利用可能な立地にあり、都心アクセスを前提とした生活圏を持つ地域です。

また、周辺は住宅用途を中心としながら、事務所や小規模事業用途も混在する街区構成となっています。

一般的に、山手線沿線の周辺エリアでは住宅需要に加えて事業用途の利用も一定程度見られることがあり、立地条件を踏まえると、住居と事業用途の双方を前提とした不動産として検討されるタイプの物件と整理できます。

立地価値「田端・尾久の2駅利用可能なポジション」

山手線「田端」駅から徒歩13分、高崎線「尾久」駅から徒歩9分の位置にある本物件は、複数駅が利用可能な立地の為、都市部において交通利便性の観点から検討材料となることがあります。

また、敷地面積は80.82㎡とされており、都市部の一棟ビルとしては比較的コンパクトな規模です。

しかし、接道は西側約5.7mの公道に面しているためこうした接道条件は建物利用やテナント用途を検討する際の基本的な条件となる場合があります。

立地条件を踏まえると、都心アクセスを確保しつつ、比較的コンパクトな規模で運用される収益不動産として位置づけることができます。

物件ポジション「住居・事務所が混在する小規模複合収益ビル」

建物は鉄造陸屋根・地上3階建、1993年9月竣工、延床面積165.00㎡の一棟ビルです。

用途構成は、1階が事務所、2階および3階が住宅となっており、住居と事業用途が混在する複合用途の構成です。都市部における小規模一棟ビルの中でも、用途分散型の運用が可能なタイプといえます。

現在は賃貸中で、年間賃料は522万円。販売価格8,990万円に対し、表面利回りは5.8％とされています。

また、2013年にはスケルトンリフォームおよび屋上・外壁塗装が実施されています。こうした修繕履歴は、建物の維持管理状況を把握するうえでの一つの判断材料となります。

山手線沿線へのアクセスが可能な立地に加え、住居と事務所を組み合わせた用途構成を踏まえると、本件は用途分散による収益安定性を志向した小規模一棟ビルとして位置づけることができます。