エテルノヴァローレ葛西

収益性「表面利回り5.80%が、なぜ”下がりにくい利回り”なのか」

エテルノヴァローレ葛西の表面利回りは5.80%です。東葛西エリアに限らず、一棟収益物件は一般的に、中古の木造アパートの方が表面利回りは高く出る傾向があります。ただしその分、給排水管の更新や外壁修繕といった資本的支出がかさみやすく、実質利回りは表面よりも下がりやすいのが実情です。本物件は2026年10月築予定の新築のため、当面はこうした支出が発生しにくく、表面利回り5.80%が実質利回りに近い形で維持されやすい点が強みです。

住戸別の賃料設定は、1K(22.87〜23.92㎡)が㎡単価3,500円台後半〜3,600円台、1LDK(44.63〜44.89㎡)が3,000円台前半。専有面積が小さいほど㎡単価が高くなる、賃貸市場で一般的な傾向に沿った設定です。

稼働・出口の安定性「1K×4戸・1LDK×4戸という構成が、なぜ空室リスクを分散するのか」

一棟収益物件の最大のリスクは、特定の入居者層の需要が細った瞬間に建物全体の収益が揺らぐことです。本物件は1K(4戸)・1LDK(4戸)を半数ずつ組み合わせ、単身層とカップル・ファミリー層という異なる需要をひとつの建物に持っています。一方の間取りで空室が続いても、もう一方が収益を下支えする構造は、単一間取りだけのワンルーム一棟物件にはない強みです。

立地は東京メトロ東西線「浦安」駅徒歩13分、「葛西」駅徒歩15分。駅近ではありませんが、都心直通の東西線を2駅使い分けられる点は需要の底堅さにつながります。1.8億円台という価格帯は、個人の高額所得者から小規模法人まで買い手の層が広く、売却時の流動性も確保しやすい条件です。

資産としての質「新築×木造という組み合わせが持つ、投資商品としての意味」

本物件は木造3階建の新築です。金融機関の融資審査では、木造の法定耐用年数(22年)をフルに使える新築は、残存年数が短くなる中古物件よりも長期の融資期間を引きやすく、月々の返済負担を抑えやすいという資金調達面の優位性があります。

また、近年の東京23区内は建築費・地価の上昇が続いており、新築の一棟アパートを1億円台で取得できる案件そのものが少なくなっています。本物件のような価格帯で新築が出てくること自体、今のマーケットでは希少性の高い条件だと言えます。

土地面積205.18㎡・所有権、用途地域は第一種住居地域で建ぺい率60%・容積率200%。私道負担・セットバックもなく、劣化対策等級3・建設性能評価も取得済みで、将来の建替え時にも同程度の規模で再建築できる条件が整っています。