ワイキキ、アラモアナ、カカアコ地区の別荘におすすめのコンドミニアムを30物件選定し、それぞれの物件の特徴を分析、解説し、どのような目的、ニーズに合った物件なのかを分かりやすく紹介する「ホノルルコンドミニアムガイド2021」企画のVol.10記事です。
【ホノルルコンドミニアムガイド2021】
バケレン＆別荘の王道「ワイキキバニアン」のご紹介！
～今回のトピック～ ワイキキ、アラモアナ、カカアコ地区の別荘におすすめのコンドミニアムを30物件選定し、それぞれの物件の特徴を分析、解説し、どのような目的、ニーズに合った物件なのかを分かりやすく紹介する「ホノルルコンドミニアムガイド2021」企画のvol.10動画です。
今回ご紹介するのはワイキキの中心、ワイキキビーチからも徒歩２～３分という好立地に位置し、バケーションレンタルやハワイ別荘コンドミニアムの王道として長い間日本人富裕層の間でも人気を誇ってきた「ワイキキバニアン」。
２棟のタワーで構成され、全８７６戸と大規模なコンドミニアムです。
日本からの観光客が必ずといっていいほど訪れるワイキキの中心、ワイキキビーチへのアクセスも良い便利な立地にあるコンドにミアムです。築年は1977年なので築40年ほど経っておりますが、コロナ禍で配管交換が行われ、次々と古い設備が新しく入れ替わっているところです。アストングループによるホテル運用も一部されているので、比較的日本の方にも馴染のあるコンドにミアムではないでしょうか。
共用スペースは、プールやジャグジー、キッズスペースやBBQエリアなどがございます。
室内はすべて1bedroomの間取りで改装されているお部屋も多く、各住戸によって内装の仕様が異なります。今回ご紹介している部屋は数年前にリフォームをしております。広々としたキングサイズのベッドを配した１Bedroomの室内を動画の中でご紹介しておりますのでご覧ください。
＜物件概要情報＞
| 住所 | 201 Ohua St. Honolulu, HI |
| 所有形態 | FS（完全所有権）/leasehold(借地権） |
| 竣工 | 1977年 |
| 階数 | 37階 |
| 総戸数 | 876戸 |
＜共有施設＞
ジャグジー、プール、中庭、常駐管理人、常駐警備員、トラッシュシュート、レクリエーションエリア、パッティンググリーン、バーベキューエリア、テニスコート
＜動画内で紹介した物件概要情報＞
〇ワイキキバニヤン #3214号室(タワー１)
【物件概要】
売出価格：$665,000（約7,300万円）※$1=110円(2021/07/30為替)
間取り：1ベッドルーム/1バスルーム
駐車場：1台
室内面積：1,212 SF (54.9㎡/約17坪)
売主媒介業者：Berkshire Hathaway Home Services Hawai’i Realty
媒介エージェント：Scott D Larimer (RS-72031), Scott J MacGowan (RS-62403)
ホノルルコンドミニアムガイド2021では大岡がセレクトした物件に関して
①築年数、②管理費水準、③流動性、④眺望＆立地、⑤価格上昇率、⑥共用施設
の６つの特徴をチャート化しラインキングにしております。
ワイキキバニアンは築年数が経っているものの管理費水準はSF（スクエアフィート）＄0.98と比較的低水準で維持費がかかりにくいという点で5ポイントをつけています。
また眺望、立地はワイキキビーチにほど近いオーシャンビューのお部屋など4ポイントをマークしています。
＜特徴分析レーダーチャート補足情報＞
※下記は所有権物件のみを対象としてデータ分析しています
●築年 1977年
●管理費水準 約$0.98/SF（参考1ベッドルーム管理費約$575/月）
●流動性 現在売出物件：11件（所有権）
過去３年成約物件：75件
●眺望＆立地 ワイキキビーチまで至近（徒歩３分程度）、インターナショナルマーケット
プレース徒歩圏内
●価格上昇率 ３% ※2020年から遡り過去5年前と比較
●共用施設 ６施設
＜取引価格帯＞
◇売出中物件価格
$470,000~675,000（約5,200万～7,400万円）
◇過去1年の成約価格 ※過去１年の取引無のため過去２年のデータ記載
$400,000~640,000（約4,400万～7,000万円）
◇過去１年成約中央値
$495,000 (約5,450万円）
◇平均単価
$940/SF (約370万円/坪）
※2021年６月１日時点ホノルル不動産協会データ参照、為替換算$1=110円（2021.07.30為替レート）
※重要※
2019年にオアフ島においてバケーションレンタルの規制強化が実施されました。
※重要※
2019年にオアフ島においてバケーションレンタルの規制強化が実施されました。
その際には、ワイキキバニアンは、一旦1泊あたりの賃貸運用の許可を持つ部屋（TVU）以外は１泊あたりのホテル運用（いわゆるバケレン運用）が出来なくなりましたが、管理組合が弁護士を雇い過去数十年に渡りワイキキバニアンにおいてこの許可が無い部屋でもホテル運用ができていた事実を鑑み、ワイキキバニアンの建物自体をホテル運用が可能とできるよう規制の例外措置を求める役所への嘆願を進め、現在は一時的にワイキキバニアンの部屋は１泊単位のホテル運用ができている状況がとりあえず、継続しています。
この役所との協議の結果、最終的に元々の規制の趣旨通り、ホテル運用が出来なくなる可能性もありますし、ワイキキバニアン全体がホテル運用ができる例外措置の対象とある可能性もあり、現時点では将来の運用方法が見通せない状況にあります。また、最近新たな法律の改正案が発案され、その新しいバケレンの規制法案が可決となる場合、1泊あたりの賃貸運用の許可を持つ部屋（TVU）のみ、ホテルフロントデスクを通しての運用に限り、ホテル運用が許可されることとなる可能性も出てきています。
この法案が可決すると、バケレン業者は一斉にビジネスを継続できなくなってしまい、エアービーアンドビーなどのポータルサイトでオーナー自らが合法的にバケレンで賃貸収入を得ているようなハワイ居住者そして世界中の投資家の物件はいわゆるバケレン運用は不可となり、原則180以上の長期で賃貸を進めるか、フロントデスクを持つホテルオペレーターを通じてのみのホテル運用が可能となるという状況になる可能性もあります。
・・・というように、今後オアフ島におけるバケレン物件の取得検討の際は、今まで以上に不確定要素が絡んできますので、万が一そのような法律の変更があった場合のことも考慮した上で、リスクヘッジを考えて物件取得の検討を進めることが重要といえます。
大変複雑かつ、現時点では不明確な問題となりますが、この点についてより詳しく情報提供を希望の場合は、個別にお問い合わせをお願いいたします。
【大岡修 （ＳＡＭ）プロフィール】
東京都品川区1982年生まれ、神奈川県横浜市育ち、現在オアフ島ノースショア在住。青山学院大学経営学部経営学科卒（2006年）。上場会社商社や個人事業主として日本居住中（2006年～2012年）は、ハワイ不動産の業務経験だけでなく、国内不動産（宅地建物取引主任者資格保有）や農業関連の仕事も経験。2012年に某大手国際不動産仲介会社の駐在員としてハワイに移住し、2016年からはILC Swell リアルティの一部株主兼「国際仲介部門」責任者として従事。過去マーケティング及び販売活動に携わったハワイの新築コンドミニアム分譲案件は、トランプタワー・ワイキキ（オアフ島ワイキキ）、リッツ・カールトン・レジデンス・カパルア（マウイ島カパルア）、コオリナ・ビーチ・ヴィラ（オアフ島コオリナ）、ワン・アラモアナ（オアフ島アラモアナ）、ワードビレッジ・ワイエア/アナハ（オアフ島カカアコ）、シンフォニーホノルル（オアフ島カカアコ）、スカイ・アラモアナ ウェストタワー（オアフ 島アラモアナ）など多数。趣味はサーフィン、子育て、フォイルサーフィン（挑戦中）、柔術（挑戦中）
【佐藤賢太（KEN）プロフィール】
米国ニュージャージー州生まれ。栃木県宇都宮市で育ち現在はオアフ島のハワイカイに在住。 幼い頃からの夢がハワイに住むことで、21歳の時にハワイへ移住。 ハワイに住んでみると周りで不動産保有者、不動産に従事している方にたくさん出逢い興味を持つ。 2021年3月にハワイ不動産ライセンスを取得。 このYouTubeを通して日々勉強中。
今回ご紹介のワイキキバニアンはハワイの大人気ワイキキエリアに位置し、長期滞在向けのコンドミニアムです。ワイキキで利便性に富んだ暮らしを経験してみたい方、別荘需要におすすめの物件です。
ご興味ある方、その他ハワイでの別荘、Dual Life をご希望の方は直接エージェント相談も承ります。
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