ソフィア オリーブ

エリア背景「中野区若宮エリアに位置するソフィア オリーブ」

本物件は中野区若宮2丁目に位置する木造アパートです。最寄り駅には西武新宿線「都立家政」駅が徒歩6分で利用でき、急行停車駅である「鷺ノ宮」駅も徒歩11分の距離にあります。

中野区は都心へのアクセスに優れた住宅地として認知されており、若宮エリアも低層住宅を中心とした落ち着いた街並みが形成されています。本物件は第1種低層住居専用地域に位置しており、住宅を主体とした住環境が維持されやすい立地です。

一般的に、このような住環境は単身者を中心とした居住ニーズとの親和性が高く、生活環境を重視する入居者層から一定の需要が見込まれる傾向があります。収益不動産としては、都市近郊でありながら比較的落ち着いた住宅街に立地することが、継続的な賃貸経営を検討する際の一つの評価材料となります。

立地価値「都立家政駅利用の交通利便性」

本物件は西武新宿線「都立家政」駅まで徒歩6分、「鷺ノ宮」駅まで徒歩11分で利用可能な立地です。2駅利用が可能であることに加え、「鷺ノ宮」駅は急行停車駅であり、交通手段の選択肢を持てる点が特徴です。

また、本物件は第1種低層住居専用地域に位置し、準防火地域、第1種高度地区の指定を受けています。敷地は角地であり、約5.45mの公道および約3.8m（セットバック済み）の道路に接しています。

投資判断では、駅から徒歩10分以内という条件は賃貸募集時に一定の訴求力を持つことが多く、さらに複数駅を利用できる立地は、入居検討者の選択肢を広げる要素となります。一方で、本物件は低層住宅地に位置しているため、周辺環境との調和を重視した立地特性を持つ収益物件として整理できます。

物件ポジション「満室稼働による一棟収益という収益特性」

本物件は令和元年12月完成の木造2階建、全10戸の一棟アパートです。土地面積は101.94㎡、延床面積は114.58㎡で、一部家具家電付きとなっており、現在は満室賃貸中です。販売価格は12,980万円、月額収入606,000円、年間収入7,272,000円、表面利回りは5.6％とされています。

住戸は約10.09㎡から11.80㎡の居室にロフトを組み合わせた構成となっており、限られた専有面積を有効活用する設計が採用されています。全室床暖房を備えている点も本物件の特徴です。

収益不動産としては、10戸による賃料収入を積み上げる一棟アパートであり、収益源が複数戸に分散される構造を持ちます。また、築年数が比較的新しく、満室賃貸中という運営状況が示されていることから、現時点では稼働を前提とした収益構造を備えた物件として位置付けられます。一方で、投資判断では利回りだけでなく、建物管理や将来的な修繕計画、入居状況の継続性などもあわせて確認することが重要です。