南麻布1丁目　1棟ビル

エリア背景「港区南麻布エリアに位置する麻布十番徒歩圏の収益不動産」

本物件は港区南麻布一丁目に位置し、麻布十番エリアを生活圏とする立地にあります。南麻布は都心部の中でも住宅地と商業機能が共存するエリアとして認識されており、周辺には低層の住宅や店舗、サービス施設が混在しています。

一般的に港区内の住宅地は居住ニーズだけでなく、事業用途を含めた多様な需要を背景に不動産市場が形成される傾向があります。麻布十番周辺は日常的な人の往来があり、店舗やサービス業の出店ニーズが一定程度見込まれるエリアとして位置付けられます。

収益不動産としては、居住系賃貸のみを前提としたマーケットではなく、店舗需要を取り込める可能性がある点が特徴です。投資判断では、エリアのブランド性や居住人口だけでなく、周辺の商業集積によるテナント需要をどのように評価するかが重要になります。

立地価値「麻布十番駅利用の交通利便性」

本物件は東京メトロ南北線および都営大江戸線の麻布十番駅から徒歩3分に位置しています。また、麻布通り沿いという特徴を持つ希少立地であり、視認性やアクセス性に一定の優位性を有しています。用途地域は商業地域であり、建ぺい率80％、容積率600％の指定を受けています。

投資家にとって駅徒歩3分という条件は、利用者のアクセス負担が小さいことを意味します。さらに幹線道路沿いの立地は、店舗やサービス業のテナントにとって認知性を確保しやすい要素となります。

収益不動産としては、単なる駅近立地ではなく、交通利便性と路面立地の双方を備えている点が本物件の特徴と整理できます。

物件ポジション「店舗テナントによる収益特性」

本物件は2003年3月築の木造3階建で、延床面積89.37㎡、年間収入792万円、表面利回り2.75％の一棟収益物件です。また、2023年4月には外装および1階部分のリフォームが実施されています。現在は有名テナントが入居しており、賃貸中の状態です。

物件規模は大型ではありませんが、駅近の路面立地を活用した店舗収益型の性格が強い資産といえます。一般的に都心部の店舗系不動産では、建物規模よりも立地条件やテナントの継続性が収益性に影響を与える傾向があります。

投資判断では、表面利回りの水準だけではなく、立地の希少性とテナント収益の安定性をどのように評価するかが、本物件のポジションを見極める上で重要な視点になります。