ＨＪ　ＰＬＡＣＥ　ＴｏｋｙｏＷ

収益性「2億5,000万円・想定利回り3.63％という収益構造」

本物件の満室時想定利回りは3.63％、想定年間収入は9,084,000円です。新宿区内、かつ早稲田大学に近接する立地でこの水準の利回りを確保できる点は、学生・単身者需要に支えられた賃料の下振れリスクの小ささの裏返しともいえます。

インターネット利用料として月額15,950円を物件側が負担する設備を備えており、入居者への訴求力を高める一方、運営コストとしてもあらかじめ織り込んでおきたい項目です。

需要の厚み「早稲田大学至近・2路線利用という需要基盤」

本物件が位置する西早稲田は、早稲田大学西早稲田キャンパス（理工学部）を中心とする文教エリアで、学習院女子大学も近接しています。大学が集積するエリアは単身者向け賃貸の需要が安定しやすく、この物件の立地はその需要基盤の上に成り立っています。

交通面では副都心線「西早稲田」駅まで徒歩7分、東西線「高田馬場」駅まで徒歩6分の2路線利用が可能です。副都心線は新宿三丁目・渋谷方面、東西線は大手町・日本橋方面へそれぞれ乗り換えなしでアクセスでき、通学先・勤務先の異なる入居者層を同時に取り込める立地です。

資産としての質「築2年・RC造・容積率300％という建物条件」

建物は2023年9月築の鉄筋コンクリート造・地下1階付き4階建で、取得時点で築2年程度の築浅物件です。用途地域は第一種中高層住居専用地域ですが、建ぺい率80％・容積率300％という指定を受けており、同じ住居専用地域でも比較的高い建築密度が認められている立地です。

RC造・地下1階付きという仕様は、木造や軽量鉄骨造のアパートに比べて遮音性や堅牢性の面で評価されやすく、都心部の狭小地でも入居者から選ばれやすい建物条件といえます。