CLEINO TAKEDAⅡ

エリア背景「南千住エリアに位置する住宅主体の都市近接エリア」

本物件は、住宅地を中心とした街区に立地しています。周辺は共同住宅を主体とした居住エリアが形成されており、日常生活を前提とした住環境が整備されています。

南千住エリアは都心へのアクセスを前提とした住宅地としての性格を持ち、通勤・通学需要を背景とした居住ニーズが見込まれる地域です。ターミナルエリアのような強い商業集積は限定的である一方、住宅需要を基盤とした賃貸市場が形成されやすいポジションにあります。

一般的に、このような都市近接の住宅エリアでは、賃料の大きな変動よりも、安定的な入居需要に支えられた運用が検討対象となります。

立地価値「南千住駅徒歩12分の住宅立地」

駅徒歩12分という距離は、徒歩圏としては許容される範囲にある一方で、駅近物件と比較すると競争力に差が出やすい水準でもあります。そのため、賃料設定やターゲット設定が収益性に影響を与える立地といえます。

前面道路は北側区道約6mに接道しており、一定のアクセス性が確保されています。
用途地域は準工業地域であり、建ぺい率60％・容積率300％の条件を有しています。住宅用途に加え、一定の事業用途も許容される柔軟性を持つ点が特徴です。

このような条件から、本物件は居住用途を中心としつつも、立地特性に応じた運用設計が求められるポジションにあります。

物件ポジション「マスターリース契約」を前

特徴は、株式会社レオパレス21とのマスターリース契約が締結されている点にあります。契約期間は2019年から2049年までの30年間であり、一定期間の賃料収入が確保される構造となっています。

月額賃料は780,600円、年間賃料は9,367,200円とされており、表面利回りは約3.93％という収益構造です。

一般的に、マスターリース契約が付帯する物件は、空室リスクの影響を受けにくい一方で、賃料改定や契約条件によって収益が制約される側面を持ちます。そのため、本物件は収益の安定性と引き換えに、収益成長の自由度が限定されるタイプの不動産といえます。

総じて、本物件は「安定収益を前提とした運用」を志向する投資家にとって検討対象となる一方で、収益の変動余地が限定される構造を持つ収益不動産として整理されます。