JASPER　Nishiochiai

エリア背景「西落合エリアに位置する住宅主体の都心近接エリア」

本物件は、住宅地を中心とした街区に立地しています。西落合エリアは新宿区内にありながら落ち着いた住環境が形成されており、都心へのアクセス性と住宅地としての安定性を兼ね備えた地域です。

周辺は戸建住宅や中低層の集合住宅が広がる住宅街であり、生活圏としての成熟度が高いエリアといえます。また、池袋や新宿といった主要ターミナル駅へのアクセスが可能であることから、単身者を中心とした賃貸需要が継続的に形成されるポジションにあります。

一般的に、このような都心近接の住宅エリアでは、交通利便性と生活利便性のバランスが賃貸需要を支え、安定した入居需要の確保が収益性に影響を与える傾向があります。

立地価値「落合南長崎駅徒歩10分の交通利便性」

複数路線・複数駅が利用可能であり、新宿・池袋方面へのアクセスが確保されています。特に大江戸線は都心主要エリアへの移動利便性を持つ路線であり、通勤需要との親和性が高い立地です。

また、落合南長崎駅には駅直結の商業施設があり、日常生活の利便性が確保されています。周辺にはスーパーやコンビニ、ドラッグストア、公園なども点在しており、居住環境と生活利便性の双方を備えています。

用途地域は第一種住居地域と近隣商業地域にまたがっており、建ぺい率60％・80％、容積率200％・300％の指定を受けています。
住宅用途を中心としながらも、一定の都市機能を受けられる立地特性を持つ点が特徴です。

物件ポジション「築浅RC造による中規模収益マンション」

本物件は2020年11月築の鉄筋コンクリート造5階建で、総戸数13戸、延床面積337.71㎡の一棟収益マンションです。住戸面積は15.22㎡から30.09㎡で構成されており、単身者を中心とした賃貸需要を想定した商品設計となっています。

RC造かつ築浅という条件は、耐久性や融資評価の観点から一定の優位性を持つ要素です。また、総戸数13戸という構成は、空室リスクを一定程度分散できる収益構造を形成しています。

現況年間収入は14,892,000円、想定年間収入は14,988,000円、想定表面利回りは4.17％とされています。

さらに、検査済証取得済みであり、現在は満室稼働を基本とした運用状況となっています。

総じて、本物件は「都心アクセスを確保した住宅立地」と「築浅RC造による安定した収益基盤」を併せ持つ一棟収益マンションであり、単身者需要を背景に稼働率の維持が収益性を支える都市型収益不動産として整理されます。